De lessen van het Vitesse vonnis

Vitesse heeft een kort geding verloren over de huur van Gelredome, eigendom van Stadion Arnhem en Nedstede, de vastgoedmaatschappij van Michael van de Kuit. Het vonnis zet echter tegelijkertijd de deur open voor Vitesse en vergelijkbare huurders die huurprijsvermindering verlangen.

David van Dijk (NautaDutilh) legde namens Vitesse de verhuurder het vuur aan de schenen. Vanwege de omzetdaling door corona zou Vitesse de huur niet meer kunnen opbrengen. De rechter ging daar ver in mee.
 
Vitesse en Stadion Arnhem twistten in de eerste plaats over de vraag of de coronacrisis een gebrek is in de zin van het huurrecht. Daarin gaf de rechter Vitesse gelijk. De coronacrisis is volgens de rechter een gebrek in de zin van het huurrecht en daarmee was de grootste hobbel voor huurprijsvermindering genomen.
 
Stadion Arnhem beriep zich vervolgens op de huurovereenkomt, waarin het recht op huurprijsvermindering conform de ROZ-voorwaarden is uitgesloten. Vitesse bracht daar tegenin dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Is daar sprake van, dan kan de rechter een dergelijke bepaling buiten werking stellen.
 
Ook daar volgde de rechter Vitesse in. De coronacrisis is volgens de rechter een onvoorziene omstandigheid die door partijen niet was verdisconteerd in de huurovereenkomst.
 
Beide vaststellingen van de rechter (de coronacrisis is een gebrek, en een onvoorziene omstandigheid die een contractsbepaling buiten werking kan stellen) zijn baanbrekend, en bieden huurders zoals Vitesse de mogelijkheid om huurprijsvermindering te verlangen, zelfs als dat in het huurcontract is uitgesloten.
 
Waar ging het voor Vitesse dan mis?
 
De uitspraak toont aan dat het voor huurders niet makkelijk is de rechter te overtuigen van betalingsonmacht voor huur. Nedstede zegt zich redelijk te hebben opgesteld om Vitesse te helpen met uitstel van betaling, maar wilde niet de huur verlagen. De rechter keek ook naar de Russische eigenaar van Vitesse, Oyf.
 
Uiteindelijk kon de rechter echter nog onvoldoende bepalen hoe zwaar Vitesse door de coronacrisis werd geraakt, en wees hij de vordering in kort geding af.
 
Van Dijk is ondanks die afwijzing tevreden over het vonnis. ‘De eerste vraag was of corona een gebrek is volgens het huurrecht. De rechter heeft hier ja op geantwoord. De tweede vraag was of de huurder (Vitesse) dan recht heeft op huurvermindering. De verhuurder zegt van niet, want in het contract staat dat de huurder nooit recht heeft op huurvermindering. Volgens Vitesse kun je bij onvoorziene omstandigheden een dergelijke bepaling echter buiten werking stellen, en dat heeft de rechter ook bevestigd. Vitesse heeft dus gelijk gekregen op de twee juridische scharnierpunten van de zaak. Dat sterkt Vitesse in haar verwachtingen met betrekking de toekomst.’
 
Waarom is Vitesse dan toch in het ongelijk gesteld?

Van Dijk: ‘De rechter wilde een meer compleet financieel beeld, om te kunnen beoordelen hoe zwaar Vitesse door de coronacrisis werd geraakt. Op het moment van het kort geding bestond dat overzicht nog niet. Wanneer mag er weer gevoetbald worden? Met of zonder publiek? Dat zijn zaken die voor iedereen onduidelijk zijn, ook voor Vitesse. Nog steeds, maar zeker ten tijde van het kort geding. Daardoor was er voor de rechter nog te weinig financiële informatie om de vordering van Vitesse toe te wijzen. Bovendien liet de rechter meewegen dat Vitesse tijdens de zomermaanden sowieso minder gebruik maakt van het stadion, omdat de competitie dan stilligt.

Propertynl / Foto’s SV