In zijn landhuis op de Veluwe verhaalt Karel Aalbers (55), directeur van Dome Stadium Development Consultancy, met aanstekelijk enthousiasme over het Chinese megaproject. Het kegelvormige gebouw – ‘de toekomstige icoon van Shanghai’ – wordt 303 meter hoog, krijgt een doorsnede van 350 meter en een omtrek van liefst 1,1 kilometer. Onlangs hebben de Chinese autoriteiten hun definitieve fiat aan de bouw gegeven. Eind 2005 gaat de eerste spa de grond in. Officiële opening vindt plaats in 2010 voorafgaande aan de Wereldtentoonstelling.

De kegel moet een rol gaan vervullen vergelijkbaar met die van de Eiffeltoren voor Parijs, de Euromast voor Rotterdam en het Empire State Building voor New York. En misschien wordt het zelfs wel het nationale symbool van het nieuwe zelfbewuste China, dat op de wat langere termijn met zijn 1,3 miljard consumenten best wel eens hét economische zwaartepunt van de wereld zou kunnen worden.

Het zou Aalbers allemaal niet verbazen. ‘China maakt een razendsnelle economische ontwikkeling door. Inderdaad zijn er nog veel Chinezen arm. Maar hier geldt de macht van het getal. Shanghai met zijn 20 miljoen inwoners telt nu al 600.000 mensen die netto een hoger besteedbaar inkomen hebben dan 60.000 euro! Geen stad in West-Europa komt zelfs maar in de buurt van die aantallen!’

Zijn bedrijf Dome is een internationale advies- en managementpraktijk op het gebied van grootschalige publieksaccommodaties. Het bedrijf is ontstaan als uitvloeisel van de ontwikkeling van het Arnhemse Gelredome, het geesteskind van de toenmalig Vitesse-voorzitter en huidige Dome-directeur.

Aan verbeeldingskracht heeft het de oud-voorzitter van de Arnhemse voetbalclub Vitesse nimmer ontbroken. Het idee voor het Chinese stadion is overigens niet van hem, maar van zijn zakenvriend Rüdiger Schmitz, die ooit een sportbureau dreef, maar inmiddels alweer jaren bezig is als ontwikkelaar van sportaccommodaties. Het vernieuwende van het Future Dome zit in het gegeven dat er bovenop een voetbalstadion een reeks verdiepingen worden geplaatst, die ook nog eens ruimte bieden aan allerlei verschillende functionaliteiten. Het idee werd geboren toen de Duitser in de jaren negentig van de vorige eeuw veel contact had met Aalbers over de ontwikkeling van het Gelredome. Architect van het toekomstige sportpaleis is het bureau HPP uit Düsseldorf.

Onderin het complex komt een stadion voor 80.000 toeschouwers, daarboven twee sportstadions met elk 10.000 stoelen, daar weer boven concert- en operazalen voor elk 1500 bezoekers, dan twee verdiepingengen voor vergaderingen en congressen, daar weer boven op 180 meter boven Sjanghai een aquapark met gezondheidscentrum, dan een elf verdiepingen tellend vijfsterrenhotel en ten slotte helemaal op de top een observatiecentrum met sky bar voor het publiek.

Met het Future Dome is een investering gemoeid van maar liefst twee miljard dollar. ‘De financiering is al rond’, zegt Aalbers, terwijl hij ontspannen een wolkje sigarenrook uitblaast. Eigenaren worden drie vermogende Chinese ondernemers, twee hebben hun kapitaal vergaard in Hongkong, de ander in Taiwan. Wie het precies zijn, wil de Gelderse zakenman liever niet kwijt. ‘Ze zullen zelf binnenkort wel met een persverklaring naar buiten treden. Dat ligt niet op mijn weg’, verklaart de voormalige juwelier.

Ter vergelijking: de bouwkosten van de in 1996 opgeleverde Amsterdam ArenA waren omgerekend destijds 130 miljoen euro en die van de Gelredome in 1998 70 miljoen euro. En de zeven nieuwe stadions voor het EK in Portugal kosten alles bij elkaar nog geen 380 miljoen euro volgens een berekening van NRC Handelsblad, de grondige renovatie van drie bestaande stadions inbegrepen.

Aalbers is aangetrokken om leiding te geven aan een internationaal projectteam dat de exploitatie gaat opzetten van het kapitale megacomplex. In oktober moet het basisplan klaar zijn, daarna volgt de detaillering en de uitvoering, wat moet uitmonden in een sluitende exploitatie. In het projectteam zetelen onder andere TCN Property Projects en de Rotterdamse hoogleraar Leo van den Berg met zijn team Euricur, dat al een reeks van jaren wereldwijd city marketing-projecten begeleidt. Aalbers schat dat hij tot 2011 verbonden blijft aan het project. Hij is er inmiddels een jaar druk mee. ‘We zeggen wel eens gekscherend: ‘De Wereldtentoonstelling in 2010 wordt ons openingsfeestje, maar na die zeven maanden begint de echte uitdaging pas. Want de exploitatie moet ook daarna sluitend zijn.’ Aalbers is ervan overtuigd dat dit gaat lukken. ‘Dit wordt een zeer winstgevend project!’

De benaming Future Dome vormt slechts een werktitel. Bedoeling is dat een grote onderneming zijn naam gaat geven aan het complex. De reusachtige kegel kan dus best in de toekomst bij wijze van spreken Coca Cola Dome, Heineken Dome, Sony Dome of Volkswagen Dome gaan heten. Volgens Aalbers zijn er al gegadigden, al heeft hij nog geen grote haast om tot zaken te komen. De uitverkorene moet daarvoor straks wel pakweg 25 tot 30 miljoen dollar op tafel leggen – per jaar wel te verstaan! Bij de prijsstelling spiegelen Aalbers en de zijnen zich aan het nieuwe Allianz-stadion in München, waar de gelijknamige verzekeraar diep in de buidel moest tasten om er zijn naam aan te mogen verbinden.

Kernbegrippen in zijn gedreven uiteenzettingen over stadionontwikkelingen zijn multifunctionaliteit, themaparken en communitymarketing. En hoewel de omstandigheden overal anders zijn, staat voor Aalbers één ding als een paal boven water vast: het rendement van een accommodatie is gelijk aan de mate waarin binding wordt gerealiseerd tussen publiek, stadion en bespeler(s). Anders gezegd: mensen besteden meer geld op een plek waar ze zich thuis en prettig voelen.

Aalbers: ‘Er zijn weinig steden in de wereld waar een investering van dit formaat in een stadion kan renderen. Daar moet je gewoon heel nuchter in zijn. Shanghai heeft een voedingsgebied van 120 miljoen mensen en een enorme aantrekkingskracht op buitenlandse investeerders. Geen multinational van enige omvang kan om Shanghai heen. We gaan uit van 25 à 30 miljoen bezoekers per jaar. Toch blijft de basisfilosofie in wezen hetzelfde, of je het nu hebt over het Future Dome, de Amsterdam Arena, Gelredome of het stadion van eerstedivisieclub Cambuur in Leeuwarden: je hebt een club, een stadion en een ruimtelijke omgeving. Stadion en directe omgeving moet je vanuit een filosofie, vanuit een samenhangende thematische visie ontwikkelen. Een accommodatie moet je ook niet zien als een gebouw, maar als een fysieke resultante van een integraal marketing-concept. De exploitatie moet je ook in een hand houden.’

Het vooruitstrevende concept van het multifunctionele voetbal- en evenemententheater Gelredome, dat in 1998 werd geopend, trekt internationaal nog altijd belangstelling. Meest opvallende eigenschap van het 29.500 zitplaatsen tellende Gelredome is de verplaatsbare grasmat, een wereldprimeur die bij het stadion van Schalke 04 in Gelsenkirchen navolging heeft gevonden. Maar de kracht zit ook in het totaalconcept, waarin de elementen service, comfort, sfeer en veiligheid centraal staan.

Zonder last van valse bescheidenheid citeert Aalbers op zijn website Ernie Walker, voorzitter van de Stadioncommissie van de UEFA die Gelredome ooit omschreef als ‘de belangrijkste ontwikkeling op het gebied van grootschalige publieksaccommodaties sinds de bouw van het Romeinse Collosseum.’ Gaat dat niet erg ver? ‘Nee, ik vind dat een aardige uitspraak van een niet onbelangrijk man uit de stadionwereld’, pareert hij. ‘Want dankzij het uitschuifbare veld is het inderdaad het eerste daadwerkelijk multifunctionele voetbalstadion ter wereld.’

Als moeder van alle multifunctionele stadions in de wereld noemt Aalbers het circa 35 jaar oude Astro Dome met ruimte voor 90.000 toeschouwers in Houston, Texas. Maar in dat stadion wordt geen ‘gewoon’voetbal, maar American football gespeeld. ‘Het grote voordeel van alle Amerikaanse sporten is dat je er geen grasmat bij nodig hebt. Het is allemaal artificial. Het betekent dat je op diezelfde vloer allerlei andere dingen kunt doen.’ Gras is erg kwetsbaar. Bij een overdekt voetbalstadion ontstaan onherroepelijk problemen met de grasmat – zie bijvoorbeeld het gehannes met de grasmat in de Amsterdam ArenA - omdat gras niet alleen licht maar vooral ook wind, een bepaalde luchtbeweging, nodig heeft. Of de Future Dome een beweegbare grasmat krijgt, is nog niet helemaal duidelijk. Aalbers: ‘De ontwikkelingen in kunstgras gaan steeds verder. Er is nog wel even de tijd alvorens hierover een besluit moet worden genomen.’

Het in 1998 geopende Gelredome is gebouwd omdat Vitesse in haar oude stadion Monnikenhuize haar economische en dus sportieve plafond had bereikt. De verhuizing naar Gelredome betekende een enorme stap vooruit voor de club. Het aantal seizoenkaarten steeg van 7.000 naar 24.000, het aantal sponsors verdubbelde zich nog voordat het stadion gereed was. Ter gelegenheid van Gelredome werd de Vitesse Kids Club opgericht; binnen zes maanden hadden zich bijna 6.000 leden aangemeld. De omzet in merchandising was binnen een jaar verdrievoudigd. Gelredome is geen gebouw, het is de vrucht van een visie, meent Aalbers. ‘Het complex is niet alleen technisch gesproken een hoogstandje, het ontwerp is ook gebaseerd op omvangrijke voetbal- en marketing know-how. De combinatie van een doordacht state-of-the-art stadion (de hardware) en een uitgekiend marketing-, communicatie- en publieksbeleid (de software) heeft Vitesse geen windeieren gelegd.’

Hoezo, ‘geen windeieren’… De namen van Gelredome en Vitesse zijn de laatste jaren toch vooral geassocieerd met moeizame reddingsplannen en financiële misère. Vorig jaar ging de gemeenteraad na veel wikken en wegen akkoord met reddingsplan voor de voetbalclub en het stadion, wat de gemeente totaal 30 miljoen euro kost. …

Aalbers wijst er op dat hij van 1984 tot februari 2000 voorzitter van Vitesse was, en hij moeilijk verantwoordelijk kan worden gesteld voor de verliezen die daarna zijn opgetreden. Aalbers: ‘Het Gelredome maakte in de eerste jaren geen verlies. Het stadion zat bijna altijd vol. Vervolgens werd Vitesse minder succesvol en is ook de commercie uitgehold door verkeerde bezuinigingen. De bussinessseats zijn nu voor de helft leeg.’

Tot woede van duizenden Vitesse-supporters werd hij vier jaar geleden met pek en veren besmeurd aan de kant gezet door bestuur en financiers (lees: energiebedrijf NUON). Het Openbaar Ministerie verdacht hem van onder andere zelfverrijking en belastingfraude. Aalbers laat weten dat inmiddels veertien van de zeventien aanklachten zijn geseponeerd; wat resteert zijn drie zaken die hij ‘fiscale geschilpunten’ noemt. ‘Soortgelijke kwesties spelen bij heel veel ondernemingen in hun relatie met de fiscus, daar is niet zoveel bijzonders aan.’

Verontwaardigd betoogt Aalbers dat zijn goede naam door het slijk is gehaald. ‘Er zal wel een schadevergoeding komen, maar daar is je goede naam niet mee hersteld. Ook in Sjanghai zijn aanvankelijk vragen gesteld, ik ben uitvoerig gescreend. Maar daar zag men uiteindelijk ook wel in dat ze met Aalbers een fatsoenlijk mens in huis hebben gehaald. Maar vervelend was het natuurlijk wel. Gelukkig zie je nu ook in Nederland dat het beeld langzaam maar zeker wordt bijgesteld.’

Volgens Aalbers is het vooral mis gelopen met het Gelredome en zijn geliefde voetbalvereniging omdat de gemeente destijds het themamatige plan voor de gebiedsontwikkeling rond het stadion heeft geblokkeerd. ‘Als Vitesse Village wel van de grond was gekomen dan hadden het Gelredome en Vitesse er nu financieel veel beter voor gestaan, daar ben ik van overtuigd’, klinkt het zelfverzekerd. ‘Vitesse Village was een helder concept met een duidelijk centraal thema. Maar door de tegenwerking en een gebrek aan kennis bij de gemeente Arnhem is het helaas een standalone stadion geworden.

Overigens heeft de gemeente recent plannen gepubliceerd die toch weer dichtbij de oorsponkelijke opzet van Vitesse Village komen. Net als alle Nederlandse stadions ontbreekt de thematische samenhang met de ruimtelijke omgeving, het PSV-stadion in Eindhoven komt nog het dichts in de buurt. Een gemiste kans.’

Bron: Vastgoedmarkt 7-7-04

Home Top